Explications sur les changements de taux en 2012

Tout contribuable domicilié en France qui achète, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot. La réduction d’impôt sur le revenu est de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale pendant cette période. L’investissement en Duflot permet jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Lire la suite...

Définition :

Tout contribuable domicilié en France qui achète, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale pendant cette période.

L’investissement en Duflot permet jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

La loi duflot Outre Mer quant a elle ouvre droit à une défiscalisation de 11 % de plus soit 29% du prix du logement.

Les conditions à respecter pour la Loi Duflot

1 - Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans,

2 - Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal,

3 - L’engagement de location doit prendre effet au plus tard dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble (D.A.T) ou de son acquisition si elle est postérieure,

4 - Le bien immobilier duflot doit respecter une zone d’investissement éligible, zone A bis, zone A, zone B1, zone B2.

5 - Acquisition de deux acquisitions maximum par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300 000 € par contribuable.

6 - L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement ou le contribuable fait construire par ses soins.

7- Des plafond de loyer sont à respecter en loi Duflot.

La défiscalisation en loi Duflot

La défiscalisation loi Duflot n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

Le calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt en loi Duflot s’applique sur le montant de l’investissement TTC.

Pour un logement d’une valeur de 300 000 € (soit le plafond), la réduction d’impôt est de maximun 6 000 € par an.

Plafonnement des niches fiscales

A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est abaissé à hauteur de10 000 €.

La loi Duflot entre dans ce plafonnement. Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 €.

A noter le plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi scellier avant 2013, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème soit 18 000 € + 4% du revenu imposable.

Plusieurs modes d’acquisition en loi Duflot

En plus de l’acquisition Duflot classique rattachée au foyer fiscal du contribuable (célibataire, marié, pacsé, divorcé, veuf), il est possible d’investir en loi duflot sous 3 formes :

SCI en loi Duflot

« Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés donc à l’I.R, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (exprimé en pourcentage) du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

Indivision en loi Duflot

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (exprimé en pourcentage) du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

SCPI en loi Duflot

« La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. »

Financement d’une acquisition en Loi Duflot

La loi autorise que le logement soit acquis/financé via un prêt immobilier, le logement peut également être acquis à l’aide de fonds propres. Ce prêt immobilier ne doit pas être conventionné. L’organisme de financement ou la banque restent au choix de l’investisseur.

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d’impôt supplémentaire dans la 2044, calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal.

La loi Bouvard LMNP (Location meublé non professionnel) permet de défiscaliser à hauteur de 11% du montant du bien pour les investissements effectués en 2011 et 2012. Cette réduction d’impôts, et non des revenus imposables, s’étale sur 9ans de manière linéaire. N’hésitez plus, il est possible de cumuler les défiscalisations loi Bouvards sur plusieurs logements !

Lire la suite...

Informations sur la loi Bouvard LMNP ?

La LOI BOUVARD (LMNP SCELLIER) c’est une REDUCTION D’IMPÔTS de 11 % pour les investisseurs 2012.

La Loi Bouvard s’adresse aux contribuables français investissant dans des Résidences de Services (Résidences de Tourismes, Maisons de retraites, Résidences Universitaires…) en 2012, 2013 et 2014.

Ce n’est donc plus un simple amortissement du bien immobilier ou un abattement sur le revenu, mais bel et bien une « Réduction d'impôt » étalée sur 9 ans et reportable.

La Loi de Finances 2012 a instauré une période de prolongation et confirme que les contribuables français qui investiront jusqu'au 1 janvier 2015, dans une Résidence de Services pourront bénéficier de la Loi Scellier-Bouvard et de ses réductions d’impôts : 11 % pour l'année 2012 (après le coup de rabot de 15 % sur les niches fiscales).

Qui Peut bénéficier de la Réduction d’impôts Scellier BBC ?

Tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012, un logement neuf * (ou en l’état futur d’achèvement) affecté en Location Meublée à l'exploitant d’une Résidence de Services durant au moins 9 ans.

* Logement Neuf : [ou d'un Logement achevé depuis au moins 15 ans ayant subit une Réhabilitation ou une Rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du présent code].

photo test

La location meublée n'est pas exercée à titre professionnel et les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Les logements ou résidences concernés dans le cadre de la loi Bouvard ?

  • Les résidences de services pour étudiants
  • Les résidences de tourismes classées
  • Les résidences de santé publique mentionnées au 2° de l’article L.6111-2 du code la santé publique
  • Les résidences mentionnées aux 6° ou 7° du I du l’article L.312-1 du code de l’action sociale et des familles.
  • Ou l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapés, prévu par les articles L.444-1 à L.444-9 du même code géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.

Les obligations de la loi Bouvard en 2011 ?

Dans le cadre de la loi Bouvard, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement meublé (Bail avec l’exploitant de la Résidence) pendant une durée minimale de 9 ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

  • D’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement.
  • D’acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’’objet d’une réhabilitation.
  • D’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.

Le plafond d’investissement retenu est de 300 000€ en 2012.

Peut-on démembre le bien immobilier Bouvard ? Usufruitier ? Nu propriétaire ?

Non, c’est totalement impossible !

Le démembrement est prohibé aussi bien pour les particuliers que pour les SCI. La réduction d’impôt Bouvard n’est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Les avantages fiscaux de la loi Bouvard LMNP ?

La Loi Bouvard permet une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement. Avec un plafond de 300 000 €. Cette réduction s’étale sur 9 ans de manière linéaire :

Quant à la fraction du prix de revient excédant les 300.000 €, l’amortissement classique peut s’appliquer. Concernant un logement achevé depuis au moins 15 ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant des travaux.

La réduction d’impôts est-elle reportable ?

Lorsque la fraction de la réduction d’impôt est imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt du par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’IR des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement.

Le cumul d’économie fiscale est-il possible ?

Oui ! Il est tout à fait possible de cumuler la réduction d’impôt Bouvard avec d'autres systèmes de défiscalisation (Girardin, Robien, Borloo, Malraux, Scellier..). Vérifiez tout de même à ne pas dépasser le plafond des Niches Fiscales par an (18 000 € + 4 % des Revenus)

Pour autant, l'investisseur en loi Bouvard ne pourra pas bénéficier pour un « même logement » des avantages fiscaux d’un autre régime de défiscalisation.

Peut-on investir en indivision avec la loi Bouvard ?

Oui ! Chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient, majoré le cas échéant des dépenses de travaux de réhabilitation, correspondant à ses droits dans l’indivision.

Est-il possible d’être requalifié fiscalement sur les économies d’impôts Bouvard ?

Oui ! En cas de non-respect de l’engagement de location avant les 9ans et en cas de cession du logement avant les 9ans.

Peut-on acheter plusieurs logements Bouvard ?

Oui, il est permis dans la loi Bouvard l’acquisition de plusieurs logements dans les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou de tourisme.

A quel moment débute la défiscalisation Bouvard ?

Le point de départ de la Défiscalisation Bouvard est soit l’année d’achèvement des travaux (pour les logements + de 15ans qui font l’objet de travaux de réhabilitation), soit l’année d’achèvement du logement (ou de celle de son acquisition si elle est postérieure).

Les dispositions de la loi Bouvard peuvent donc s’appliquer sur l’imposition des revenus de l’année 2011.

Exemple de simulation

Simulation Bouvard LMNP N°1 N°2 N°3
Incestissement 100 000 € 200 000 € 300 000 €
Réduction d'impôts 25 585 € 51 170 € 76 756 €

Le dispositif Malraux vous permet, si vous êtes propriétaires d’immeubles anciens situés dans certaines zones protégés, et vous effectuez des travaux en vue de leur restauration, de déduire l’intégralité de leur coût de leur revenu imposable, si vous vous engagez à louer ces immeubles en non meublés pendant 6ans une fois leur restauration achevé.

Lire la suite...

Informations sur la loi Malraux

photo test

La loi Malraux, remaniée en 2004, offre un cadre très avantageux pour réaliser une opération de défiscalisation immobilière de caractère, dans des zones spécifiques (en général sur des immeubles de caractère situés en centre-ville).

Cette loi s’adresse aux contribuables fortement imposés et disposant, idéalement, de revenus fonciers.

Pour en bénéficier, il convient de se porter acquéreur d’un bien immobilier d’habitation qui va faire l’objet d’une opération de restauration lourde (travaux importants). La loi Malraux s’applique également aux acquisitions réalisées par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI notamment).

Depuis 2004, le bénéfice de la loi Malraux est étendu aux immeubles initialement destinés à l’habitation, ayant été entre temps affectés à un autre usage, et pour lesquels une opération de réaffectation à usage d’habitation est réalisée.

Les biens concernés par la loi Malraux

Acquisition de logements anciens situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager français (ZPPAUP) comme les secteurs sauvegardés dans le but d'effectuer des travaux en vue de la restauration complète de l'immeuble.

Les avantages fiscaux de la loi Malraux ?

  • Réduction d'impôt de 27% ou 36% du montant des travaux selon la zone de protection du montant des dépenses hors prix d'acquisition.
  • Les dépenses sont plafonnées à 100.000 € par an pendant 4 ans maximum, soit une réduction d'impôt de 27.000 € ou 36.000 € par an.

Les obligations de la loi Malraux

  • Obtenir une A.S.T. (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l'Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
  • Adhérer à une A.F.U.L (Association Foncière Urbaine Libre).
  • Les travaux doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, sans en changer le volume habitable.
  • La restauration doit être réalisée soit à votre initiative, soit sur l'initiative d'une collectivité publique ou d'un organisme chargé par elle.
  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d'habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux.

Profil d’investisseur en loi Malraux

photo test

Du fait de la déductibilité des dépenses de restauration sans limite, la loi Malraux concerne prioritairement les contribuables fortement fiscalisés (afin que l'imputation, pour être la plus efficace possible, se fasse dans les tranches d'imposition supérieures) et disposant - idéalement - de revenus fonciers (afin que les intérêts d'emprunt, non déductible du revenu global, s'imputent sur ces dernier, maximisant ainsi la défiscalisation).

En pratique, et afin de maximiser son rendement, une opération en loi Malraux se monte à crédit (In Fine de préférence – les intérêts étant déductibles du revenu foncier –, adossée à un contrat de capitalisation de type Assurance-vie); l'investisseur doit alors prévoir un nantissement d'au moins 30 à 40% du montant de l'investissement (foncier + travaux).

En outre, de par son objectif initial de restauration du patrimoine, une opération en loi Malraux concerne en principe un investisseur ayant une sensibilité pour la "belle pierre", sensible au cachet du bien à restaurer. Cependant, nombre d'investisseurs voient également à juste titre ce type d'opération comme uniquement "financière": achat d'un support assorti de fortes économies d'impôt, location puis revente avec plus-value.

En termes d'objectifs, il s'agira principalement de se constituer un patrimoine de qualité, en partie financé par d'importantes économies d'impôt, qui sera, à échéance d'une quinzaine d'année (durée du financement), conservé dans le patrimoine ou bien vendu (tout en bénéficiant alors d'une exonération de plus value).

La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés: la loi Malraux y ajoute un cadre fiscal excessivement avantageux tout en s'appuyant sur un support immobilier de caractère.

Un investissement idéal en vue de se constituer un important patrimoine (immobilier s'il est conservé ou bien financier si le bien est destiné à être cédé).

Ce dispositif s'applique dans les mêmes conditions lorsque les locaux d'habitation sont la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI, SCPI) si les associés conservent les titres pendant six ans.

Tout contribuable Français investissant dans un bien immobilier Neuf dans les DOM/TOM : Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre- et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, bénéficie de la loi duflot Outremer.

Lire la suite...

Définition de la loi Duflot Outre-mer

Tout contribuable Français investissant dans un bien immobilier Neuf dans les DOM/TOM : Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, bénéficie de la loi duflot Outremer.

Défiscalisation loi Duflot Outremer.

La défiscalisation en loi duflot Dom-Tom est de 29% du montant de l’investissement réalisé dans la limite de 300000€ sur une période de 9 ans.

Le Plafond de la réduction en loi Duflot outremer est de 87000€ sur la durée de location soit 9666 € par an pendant 9 ans.

Conditions de la loi Duflot Outre-mer

1 - Le propriétaire du logement doit louer le bien immobilier nu, et à usage d’habitation principal pour le locataire

2 - Le bien ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal,

3 - L’engagement de location doit intervenir au plus tard dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Simulation et exemple d’investissement en loi duflot Outremer

Achat d’un appartement Duflot outremer de 150000€

150000 € x 29% = 43500 € d’économie d’impôt sur la période.

Soit 4833 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Acquisition d’un logement Duflot outremer de 300000€

350000 € x 29% = 87000 € d’économie d’impôt sur la période.

Soit 9666 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans.

Immobilier éligible en loi Duflot Outre-Mer

Le bien immobilier en loi Duflot Outre-Mer doit respecter des normes environnementales, notamment la norme BBC pour être éligible.

Cette norme est applicable aux zones de : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et aussi dans les îles Wallis et Futuna dans des conditions fixées par décret. Seul Mayonne est exempté de cette condition.

Plafonds de loyer en loi Duflot Outre-Mer

Des plafonds de loyer Duflot Outre Mer sont applicables.

Zone A bis Zone A Zone B1
Loyer Duflot Outre-Mer 16,52 € 12,27 € 9,88 €

Les plafonds de ressources des locataires en loi Duflot Outre-Mer

Des plafonds de ressources en Duflot Outre Mer sont à respecter.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Les SCPI scellier sont des sociétés achetant pour le compte des porteurs de parts, des logements locatifs qu’elles placent sous le statut Scellier. Grâce à elles vous n’avez aucune gestion locative, votre loyer est garanti et elles vous apportent les mêmes avantages et réduction qu’un Scellier Classique.

Lire la suite...

Information sur les SCPI Scellier

photo test

La stratégie d’investissement de la SCPI Scellier est de constituer un patrimoine immobilier locatif en vue de sa valorisation sur le long terme. Pour y parvenir, elle prévoit d’investir dans des appartements de conception moderne, bien situés et suffisamment spacieux pour répondre à la demande locative. Ces atouts visant à favoriser leur location comme leur vente a terme auront comme contrepartie un prix d’acquisition plus élevé.

Les logements, essentiellement acquis en l’état futur d’achèvement, seront situés dans des zones à fort potentiel locatif, majoritairement à Paris, en ile de France et sur la Cote d’Azur (Zone A) ou dans les agglomérations supérieures à 250 000habitants (Zone B1).

Conformément à la volonté du législateur, les logements seront sélectionnés pour respecter les critères d’éco-conditionnalité » applicables, notamment en termes de caractéristiques thermiques et de performance énergétique.

Aucune contraintes de la gestion en direct

La SCPI Scellier vous permet d’accéder à une diversité de biens en termes de typologie et de localisation. Vous profitez ainsi d’une mutualisation du risque locatif avec un montant d’investissement adapté à votre objectif patrimonial.

Nos partenaires étudieront différents biens immobiliers pour sélectionner ceux ayant un potentiel tant de valorisation que d’attrait pour les locataires. En contrepartie de frais de gestion, nos partenaires vous assurent également la gestion locative des biens et veille à adapter régulièrement les locaux à l’usage de leurs occupants.

Des revenus variables générés par les loyers perçus

La perception des loyers, qui pourra être incertaine, permettra à nos partenaires de distribuer des revenus trimestriels, versés sous forme d’acomptes sur le dividende annuel dont le montant sera délibéré en Assemblé Générale.

La distribution des premiers revenus fonciers pourra intervenir des que le patrimoine de la SCPI sera constitué, les logements livrés et loués. Dans cette attente, les fonds seront placés en produits monétaires, qui génèreront des revenus financiers. Par la suite, les revenus issus des loyers pourront évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des logements, dont notamment leur mise en location progressive, le niveau des loyers et le taux de vacance.

Vous recevrez une information détaillée sur l’évolution de votre investissement tous les trimestres ainsi qu’un bilan annuel de la SCPI.

Support éligible au nouveau dispositif fiscal Scellier sous réserve de respecter le délai légal de conservation des parts de 15ans maximum

La SCPI Scellier vous permet de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu, proportionnelle à votre investissement (13% de votre investissement prime d’émission incluse) et répartie par parts égales sur 9 années.

Si le montant de cette réduction est supérieur à votre impôt, le solde excédentaire peut être imputé sur votre impôt sur le revenu des 6 années suivantes (6eme année incluse) et plus si vous continuez à le louer.

Cet avantage fiscal vous est acquis dès lors que vous conservez vos parts pendant au moins 9ans à compter de la date de mise en location du dernier logement acheté par la SCPI. En cas de non respect de cet engagement, la loi prévoit la reprise des réductions d’impôt imputées.

Le montant maximal d’investissement donnant droit à réduction d’impôt est limité à 300 000€ par an. La réduction d’impôt correspondante entre dans le champ de plafonnement global des niches fiscales.

Avec effet immédiat et un engagement de détention allongé par rapport à une acquisition en direct

Vous bénéficiez de l’avantage fiscal dès l’année de la souscription de vos parts, sans préjuger de la date effective d’achèvement des logements qui seront acquis par la SCPI.

De son côté, la SCPI Scellier dispose d’un délai d’investissement des fonds de 18mois à compter de la date de fin de période de souscription. La société de gestion pourra ainsi mettre à profit ce délai pour sélectionner les biens qui seront acquis par la SCPI.

Seul ou complément d’un investissement immobilier en direct, dans la limite d’un plafond annuel d’investissement de 300 000 €

L’acquisition des parts de SCPI Scellier peut être envisagée en complément d’un investissement immobilier réalisé en direct.

Cette souscription peut vous permettre d’augmenter le montant de votre réduction d’impôt possible pour cette année, sous réserve toutefois de respecter le montant maximal d’investissement ouvrant droit à l’avantage fiscal prévu dans le cadre du dispositif, ainsi que le plafonnement global des avantages fiscaux.

Opportunités de placement

Arcachon (33)

Programme
Les écrivains

La Teste (33)

Programme
Alléés Marine

Mérignac (33)

Programme
Essen'ciel

Arcachon (33)

Programme
Patio Plaisance
(LMNP)

Cenon (33)

Programme
L'avenue

Bordeaux (33)

Programme
Rue Merci

N'hésitez pas à remplir nos formulaires pour nos programmes dans la France entière, nous vous rappelons

Globalis Patrimoine - Défiscalisation - Arcachon - Bordeaux - Paris